ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

Государственная регистрация кондоминиума*

. Кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

П. 1 ст. 14 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом:

1. Непосредственно домовладельцами, при условии, что:
   1. кондоминиум включает в себя не более четырех помещений;
   2. помещения принадлежат двум, трем или четырем различным домовладельцам.
   
   
2. Опосредованно домовладельцами, т.е. передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом:
   
   1. уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
   2. образованному домовладельцами ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом, либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю;
   3. уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему).
   
   

Ст. 33 - 35 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ.

Государственная регистрация ТСЖ*

в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» №129-ФЗ от 01.08.2001г.

П. 3 ст. 136 ЖК РФ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Следует отличать частную собственность (владение, пользование и распоряжение) физического лица на квартиру и общую долевую собственность на общее имущество дома, так как данное имущество не является собственностью ТСЖ, а находится у него на ограниченных правах собственности, а именно ТСЖ имеет только права пользования данным помещением (домом).

Частная собственность на квартиру.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

ст. 288 ГК РФ

Общая долевая собственность на общее имущество дома.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

ст. 289 ГК РФ

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

ст. 290 ГК РФ

ЧЛЕНСТВО В ТСЖ

Членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме.

Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

После организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.

С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, с ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается.

Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных настоящим Федеральным законом пределах распоряжения этим имуществом.

Ст. 32 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Товарищество собственников жилья вправе:

1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2. определять бюджет, смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
   
   В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
   
   
8. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
9. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
10. получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
11. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
12. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Ст. 137 ЖК РФ

Ст. 29 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

СОСТАВ ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИИ ВЫСШЕГО ОРГАНА УПРАВЛЕНИЯ.

Общее собрание членов.

К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся:

1. внесение изменений и дополнений в устав товарищества;
2. решение о реорганизации и ликвидации товарищества;
3. принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;
4. принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;
5. принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
6. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
7. введение ограничений на использование общего имущества;
8. избрание правления и ревизионной комиссии;
9. утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;
10. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
11. образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования;
12. рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества;
13. принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;
14. определение размера вознаграждения членам правления товарищества.

Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции Правления.

Ст. 34 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИИ КОЛЛЕГИАЛЬНОГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА.

Правление.

В обязанности Правления входят:

1. соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;
2. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3. составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию;
4. заключение договоров от имени товарищества;
5. представительство товарищества;
6. управление кондоминиумом или заключение договоров на управление;
7. наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их;
8. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме;
9. ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;
10. созыв и организация проведения общего собрания;
11. выполнение иных обязанностей, вытек ающих из устава товарищества.

Ст. 37 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИИ ЕДИНОЛИЧНОГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА.

Председатель Правления.

Председатель Правления действует и подписывает от имени товарищества:

1. платежные документы;
2. совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием;
3. разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Ст. 38 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИИ КОНТРОЛИРУЮЩЕГО ОРГАНА.

Ревизионная комиссия (Ревизор)

1. Ревизионная комиссия (ревизор):
   проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год;
2. представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;
3. отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.

Ст. 39 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ

ПОНЯТИЕ ЦЕЛЕВЫХ СРЕДСТВ

В налоговом учете определены две группы целевых средств. Различия этих понятий заключается в природе возникновения и целях дальнейшего использования.

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования или федеральными законами. (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Полный исчерпывающий перечень указан в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

К средствам целевого поступления относятся целевые поступления из бюджета и целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. Перечень целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности перечислены в п. 2 ст. 251 НК РФ.

пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ

п. 2 ст. 251 НК РФ

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

В соответствии со ст. 24 ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

В соответствии с вышеизложенным по состоянию на 01.01.2009 год для целей налогообложения доходы:

Учитываются и признаются внереализационными доходами от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду. абз. 5 ст. 249 НК РФ

Не учитываются в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности - вступительные взносы; - членские взносы; - паевые взносы; - пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации; - отчисления на формирование в установленном ст. 324 Кодекса порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ их членами. пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ

ст. 2 и 24 ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ

Письмо Минфина №03-03-07/23 от 27.11.2007г.

пп. 1 и 2 п. 2 ст. 251 НК РФ.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

НЕ ПОДЛЕЖИТ АМОРТИЗАЦИИ

имущество некоммерческих организаций, полученное в качестве целевых поступлений или приобретенное за счет средств целевых поступлений и используемое для осуществления некоммерческой деятельности.

пп. 2 п. 2 ст. 256 НК РФ

НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 39 НК РФ не признаются реализацией, товаров, работ или услуг передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской.

В соответствие с пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по передаче любого имущества в адрес некоммерческих организаций на осуществление ими основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью, не облагаются также и налогом на добавленную стоимость.

пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ

пп. 3 п. 3 ст. 39 НК РФ

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Облагаются земельным налогом: Земельные участки, принадлежащие организациям и физическим лицам, на правах: - собственности; - постоянного (бессрочного) пользования; - права пожизненного наследуемого владения;

Не облагаются земельным налогом: Земельные участки, принадлежащие организациям и физическим лицам, на правах: - безвозмездного срочного пользования; - переданные по договору аренды.

Налоговая база в отношении общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, налоговая база в отношении данного земельного участка для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на данный земельный участок.

Налоговая ставка – 0,3% в отношении земельных участков, занятых жилищных фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно – куммунального комплекса или приобретенный (предоставленный) для жилищного строительства.

Отчетный период – 1 квартал, 2 квартал, 3 квартал.
Налоговый период – календарный год

Уплата налога и авансовых платежей.
Организации уплачивают авансовые платежи в течение 3 кварталов отчетного года.

Авансовый платеж = Налоговая база х % ставку налога / 4 квартала

ст. 388 НК РФ

Ст. 394 НК РФ

Ст. 393 НК РФ

НАЛОГОВЫЕ ДЕКЛАРАЦИИ И БУХГАЛТЕРСКАЯ ОТЧЕТНОСТЬ

Ведение только уставной деятельности не освобождает ТСЖ от обязанности представлять в налоговый орган по месту учета в установленном порядке налоговые декларации по тем налогам, которые обязано уплачивать, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах, а также бухгалтерскую отчетность в соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (пп. 4 п. 1 ст. 23 НК РФ).

В зависимости от применяемого ТСЖ режима налогообложения, ТСЖ должна предоставлять в налоговые органы следующие налоговые декларации и бухгалтерскую отчетность:

Общий режим налогообложения Бухгалтерская отчетность сдается: Бухгалтерский баланс (Форма №1) до 30 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев, годовой до 30 марта следующего года; Отчет о прибылях и убытках (Форма №2) до 30 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев, годовой до 30 марта следующего года; Отчет о целевом использовании полученных средств (Форма №6) до 30 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев, годовой до 30 марта следующего года. Налоговая отчетность сдается: Декларация по единому социальному налогу до 20 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев и года; Декларация по Единому социальному налогу на ОПС до 20 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев и года; Декларация по налогу на добавленную стоимость до 20 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев и года; Декларация на доходы физических лиц до 1 апреля после окончания года; Декларация по налогу на прибыль до 28 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев и года; Декларация по налогу на имущество до 30 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев и года; Декларация по земельному налогу до 1 февраля следующего года.

Упрощенный режим налогообложения Налоговая отчетность сдается: Декларация по Единому социальному налогу на ОПС до 20 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев и года; Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН до 25 числа после окончания квартала, полугодия, 9 месяцев, годовой до 31 марта следующего года. Также 1 раз в год сдается книга учета доходов и расходов.

Ст. 15 ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21.11.1996г. №129-ФЗ

НАЧИСЛЕНИЕ И ПОСТУПЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ЦЕЛЕВЫХ ВЗНОСОВ

В бухгалтерском учете нет конкретного определения целевого финансирования. В Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина РФ № 94н от 31.10.2000 г. всего лишь указано, что информация о движении средств, поступивших от других организаций и лиц, а также бюджетных средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, обобщается на счете 86 "Целевое финансирование".

Для аналитического учета поступлений целевого финансирования в рабочем плане счетов к счету 86 - 1 "Целевое финансирование по видам поступлений" могут быть открыты следующие аналитические счета:

- 86.1.1 "Вступительные взносы",
- 86.1.2 "Членские взносы",
- 86.1.3 "Паевые взносы",
- 86.1.4 "Целевые взносы",
- 86.1.5 "Добровольные взносы",
- 86.1.6 "Доходы от предпринимательской деятельности",
- 86.1.7 "Прочие поступления".

Вступительные и членские взносы являются источником финансирования для некоммерческих организаций, которые основаны на членстве. За счет этих средств покрываются административно - хозяйственные расходы организации.

Бухгалтерские проводки по поступлению имущественных целевых взносов:

Д76 К86 – начислены членские взносы в виде целевого финансирования
Д51,50 К76 – Поступление имущественных целевых взносов в денежной форме

Д07, 10 К76 - Поступление имущественных целевых взносов в натуральной форме
Д99 К86 – Поступление прибыли от предпринимательской деятельности (после начисления и уплаты налога на прибыль):

Приказом Минфина РФ № 94н от 31.10.2000 г.

СРЕДСТВА ЦЕЛЕВОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА БЕЗВОЗВРАТНОЙ ОСНОВЕ.

Д51 К86 - на сумму полученных средств
Д86 К98 - Признание полученных средств как доходов будущих периодов

Д01 К08 – Введен в эксплуатацию построенный объект основных средств.

Бухгалтерские проводки у застройщика:
Д20 К02
Д98 К91.1 - по мере начисления амортизационных отчислений доходы будущих периодов признаются как внереализационные доходы (п. 8 ПБУ 9/99).

СПИСАНИЕ РАСХОДОВ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ЦЕЛЕВОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

Для аналитического учета использования средств некоммерческие организации в рабочем плане счетов могут открыть к счету 86 - 2 "Расходование средств целевого финансирования" следующие аналитические счета:

- 86.2.1 "Расходы на целевые мероприятия",
- 86.2.2 "Расходы на содержание аппарата управления",
- 86.2.3 "Расходы на приобретение основных средств, материалов",
- 86.2.4 "Прочие расходы".

Бухгалтерские проводки по приобретению объектов основных средств:
Д08 К86 – отражена текущая рыночная стоимость безвозмездно полученных основных средств
Д08 К51 – поступление основных средств

Д01 К08 – основные средства поставлены на учет (введены в эксплуатацию)

Бухгалтерские проводки по расчетам с персоналом и ЕСН:
Д86 К70 – начислена заработная плата
Д86 К69 – начислены взносы по социальному страхованию (ЕСН)

Д70 К50,51 – выплачена заработная плата

Д69 К51 – уплачен единый социальный налог

Бухгалтерские проводки по комиссиям банка:
Д91 К51
Д86 К91

Бухгалтерские пр